La plus-value immobilière est la différence entre le prix de revente du bien et son prix d’achat. Si le montant de la revente est plus important que celui de l’achat, alors on parle de plus-value. A l’inverse, si le prix de revente est inférieur au coût d’achat, on parle de moins-value.

Vous n’êtes pas concernés par l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale; par contre, s’agissant de la vente d’une résidence secondaire (soit deux logements sur trois dans le triptyque Capbreton/Hossegor/Seignosse), la plus-value impactera l’opération suivant le barème ci-dessous (encore durci depuis le 1er janvier 2018) :

Le barème d’imposition

Lors de la vente d’une résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt à hauteur de 19 % de la plus-value réalisée au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit une imposition de 36,2% au total.

Il existe toutefois un barème d’abattement en fonction de la durée de détention.

Durée de détention du bien 6ème à 21ème année 22ème année 23ème à 30ème année
Impôt sur le revenu 6 % par an 4 % pour la 22ème année
Prélèvements sociaux 1,65 % par an 1,60 % pour la 22ème année 9 % par an

Vous serez donc exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Des astuces pour réduire votre imposition

Cette fiscalité vous semble écrasante ? Il existe tout de même des solutions pour la réduire dans des proportions notables. Pour cela, il vous faut abaisser autant que possible le montant de votre plus-value imposable.

Deux moyens s’offrent donc à vous :

  • Gonfler le prix d’achat ;
  • Minimiser le prix de revente.

Bien sûr, il ne s’agit pas ici de tromper l’administration fiscale, mais d’utiliser autant que faire se peut les outils que celle-ci met à votre disposition !

Prix d’achat : les forfaits « frais d’acquisition » et « travaux »

Vous l’ignorez peut-être, mais le BOI (Bulletin Officiel des Impôts) vous autorise à majorer le prix d’achat de votre bien des frais liés à son acquisition.

Pour cela, vous avez le choix :

  • Une majoration forfaitaire de 7,50 % du montant indiqué sur l’acte d’achat (accessible sans justificatif) ;
  • Ou bien une majoration des frais réels (frais notaire, frais d’agence, TVA), sous réserve de justificatifs de paiement.

Bien entendu, il faut choisir la formule qui vous avantage le plus !

Dans la même veine, l’administration fiscale vous autorise à :

  • Ajouter au prix d’achat le montant des travaux effectués dans le bien, les frais de voirie, réseaux et distribution, ainsi que les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat (sur présentation des justificatifs) ;
  • Ou bien ajouter un montant forfaitaire de 15 % à votre prix d’achat si vous détenez le bien depuis 5 ans, et cela sans justificatif.

En clair, si vous détenez depuis plus de 5 ans un bien acheté 200.000 €, vous pouvez déclarer que son prix d’acquisition était de 245.000 € ! De quoi réduire notablement votre plus-value imposable…

Prix de vente : tenez-compte de tous vos frais

Afin de diminuer encore la plus-value imposable, le BOI vous autorise également à minorer le prix de vente du bien.

En premier lieu, il faut en retirer la valeur du mobilier que vous laissez à l’acheteur. Cela peut représenter un montant non-négligeable : électroménager, cuisine équipée, matériel de jardin…

Ensuite, vous pouvez aussi défalquer tous les frais liés à la vente du bien :

  • Frais d’agence immobilière (si commission à la charge du vendeur) ;
  • Diagnostics obligatoires ;
  • Indemnité d’éviction versée au locataire s’il doit quitter les lieux ;
  • Frais de mainlevée d’hypothèque si vous remboursez encore un prêt immobilier sur ce bien.

Cumulées, toutes ces déductions peuvent représenter plusieurs milliers d’euros; aussi, il convient de n’en négliger aucune.

L’agence PHAREIMMOBILIER se tient à votre disposition afin de vous assister dans votre projet de transaction immobilière ; depuis l’estimation jusqu’au calcul de la plus-value éventuelle, afin de vous permettre de connaitre le plus précisément et le plus tôt possible le solde net à attendre sur le résultat de votre vente.