Si l’immobilier ancien présente le principal avantage d’être moins cher que le neuf (environ 20% en raison de la TVA), ce dernier compte pourtant de nombreux atouts qui en font un incontournable dans la construction d’un investissement patrimonial. Les droits de mutation (1,5% dans le neuf, 8% dans l’ancien), les charges allégées (4 fois moins de charges dans le neuf que dans l’ancien), les aides financières de l’Etat (réduction d’impôts), le financement à effet de levier, la sécurité optimisée (garantie décennale), et les qualités recherchées tant par les locataires que par les futurs acheteurs, en font un investissement au couple rendement/risque de tout premier ordre, bien souvent financièrement plus intéressant que l’ancien. Voyons cela dans le détail :

1/ Les droits de mutations

Quand l’ancien tourne autour des 8% de droits, le neuf divise la facture par 4, à 1.5% du montant de l’achat. En effet, le gouvernement incite les particuliers à investir dans le neuf pour combler au mieux le déficit de logement en France, estimé entre 500.000 et 800.000 selon les sources.

2/ Des charges allégées grâce aux normes de construction

Avec les nouvelles normes environnementales BBC (bâtiment basse consommation), vous faites coup double. Les normes écologiques draconiennes imposées aux constructeurs vont vous permettre d’améliorer votre environnement, mais surtout, vont réduire votre facture énergétique de façon significative et sur le long terme. Pour vous comme pour le locataire d’ailleurs qui aussi verra une sacré différence. Ça compte .

3/ Les aides financières de l’Etat

L’Etat, toujours dans le but d’inciter l’investisseur à acquérir un logement neuf, va vous octroyer deux cadeaux supplémentaires aux droits de mutation. Le premier est une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années suivant l’acquisition. La deuxième est une réduction de l’impôt sur le revenu à concurrence de 6.000 euro max/an et par foyer fiscal sur 6 à 9 ans. On peut prolonger à 12 ans le dispositif, ce qui amène la réduction maximale à 21% du prix du bien. Cette loi fiscale, du nom de sa conceptrice Sylvia Pinel, va vous permettre de réduire la facture sensiblement.

4/ Le Financement

Un des effets de levier, non négligeable est le crédit. Cet instrument financier est hautement recommandé si l’on veut investir dans le locatif de manière générale. Vous allez non seulement pouvoir investir un montant important sans disposer de la somme, mais en plus déduire les intérêts du crédit des revenus locatifs, diminuant fortement votre résultat foncier, et ainsi votre imposition sur les loyers perçus. Cerise sur le gâteau, l’assurance du crédit est aussi déductible, mais surtout offre une formidable protection.

5/ La sécurité

Dans l’ancien, combien de propriétaires ont pu avoir de grosses déconvenues, suite à un achat, où de nombreux et coûteux travaux se sont avérés nécessaires. Dalles affaissées, murs fissurés, vices cachés et autres joies qui ruinent en un instant votre rentabilité. Avec ses garanties immobilières et l’absence de travaux sur au moins 10 ans (garantie décennale), le neuf vous offre le confort de l’investisseur épanoui profitant de la vie. Ce n’est pas négligeable.

6/ Attrait locatif

Investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi rechercher un revenu, et qui dit revenu dit locataire. Avec le neuf, vous serez « en tête de gondole », vous prendrez une longueur d’avance sur la concurrence dans le quartier, grâce aux prestations et au confort moderne que vous allez offrir à votre locataire. Sans parler de la baisse des charges susmentionnées, induites par les normes écologiques.

7/ Un investissement patrimonial

Enfin, investir, c’est créer et gérer un capital. Quoi de mieux que la pierre, qui plus est, neuve, pour protéger ses avoirs des aléas économiques. Valeur refuge par excellence, cet investissement livré neuf, sera le jour où vous voudrez le vendre, en concurrence avec l’ancien. De même que pour la recherche du locataire, votre acheteur ne pourra qu’être séduit par le niveau de sécurité et de qualité de votre bien.

Conclusion

Après lecture de ces quelques lignes, le doute n’est plus permis. Même si le prix peut sur l’instant légitimer la question du choix entre l’ancien et le neuf, tous les atouts jouent en faveur de ce dernier. Sur le long terme, nul doute qu’il vous permettra de réaliser un investissement maitrisé et de qualité. Dormir sur ses deux oreilles est primordial. Si de plus l’Etat vous aide en compensant complètement le différentiel de prix avec l’ancien : n’hésitez plus !

Actuellement, l’agence PHAREIMMOBILIER commercialise des appartements T3 et T4 dans une résidence en cours d’édification sur la commune d’ONDRES, située à égale distance entre les communes de CAPBRETON et BAYONNE. Ces appartements conviendront aussi bien aux futurs propriétaires à la recherche de leur résidence principale qu’à l’investisseur désireux d’optimiser fiscalement son acquisition. Pour ces derniers, n’hésitez pas à venir vous renseigner ou à prendre contact avec l’agence ; nous vous offrons une étude personnalisée et gratuite en vue d’optimiser fiscalement votre situation au regard la réglementation PINEL.

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de revente du bien et son prix d’achat. Si le montant de la revente est plus important que celui de l’achat, alors on parle de plus-value. A l’inverse, si le prix de revente est inférieur au coût d’achat, on parle de moins-value.

Vous n’êtes pas concernés par l’impôt sur les plus-values lors de la vente de votre résidence principale; par contre, s’agissant de la vente d’une résidence secondaire (soit deux logements sur trois dans le triptyque Capbreton/Hossegor/Seignosse), la plus-value impactera l’opération suivant le barème ci-dessous (encore durci depuis le 1^er janvier 2018) :

Le barème d’imposition

Lors de la vente d’une résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt à hauteur de 19 % de la plus-value réalisée au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit une imposition de 36,2% au total.

Il existe toutefois un barème d’abattement en fonction de la durée de détention.

Vous serez donc exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Des astuces pour réduire votre imposition

Cette fiscalité vous semble écrasante ? Il existe tout de même des solutions pour la réduire dans des proportions notables. Pour cela, il vous faut abaisser autant que possible le montant de votre plus-value imposable.

Deux moyens s’offrent donc à vous :

• Gonfler le prix d’achat ;
• Minimiser le prix de revente.

Bien sûr, il ne s’agit pas ici de tromper l’administration fiscale, mais d’utiliser autant que faire se peut les outils que celle-ci met à votre disposition !

Prix d’achat : les forfaits « frais d’acquisition » et « travaux »

Vous l’ignorez peut-être, mais le BOI (Bulletin Officiel des Impôts) vous autorise à majorer le prix d’achat de votre bien des frais liés à son acquisition.

Pour cela, vous avez le choix :

• Une majoration forfaitaire de 7,50 % du montant indiqué sur l’acte d’achat (accessible sans justificatif) ;
• Ou bien une majoration des frais réels (frais notaire, frais d’agence, TVA), sous réserve de justificatifs de paiement.

Bien entendu, il faut choisir la formule qui vous avantage le plus !

Dans la même veine, l’administration fiscale vous autorise à :

• Ajouter au prix d’achat le montant des travaux effectués dans le bien, les frais de voirie, réseaux et distribution, ainsi que les charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat (sur présentation des justificatifs) ;
• Ou bien ajouter un montant forfaitaire de 15 % à votre prix d’achat si vous détenez le bien depuis 5 ans, et cela sans justificatif.

En clair, si vous détenez depuis plus de 5 ans un bien acheté 200.000 €, vous pouvez déclarer que son prix d’acquisition était de 245.000 € ! De quoi réduire notablement votre plus-value imposable…

Prix de vente : tenez-compte de tous vos frais

Afin de diminuer encore la plus-value imposable, le BOI vous autorise également à minorer le prix de vente du bien.

En premier lieu, il faut en retirer la valeur du mobilier que vous laissez à l’acheteur. Cela peut représenter un montant non-négligeable : électroménager, cuisine équipée, matériel de jardin…

Ensuite, vous pouvez aussi défalquer tous les frais liés à la vente du bien :

• Frais d’agence immobilière (si commission à la charge du vendeur) ;
• Diagnostics obligatoires ;
• Indemnité d’éviction versée au locataire s’il doit quitter les lieux ;
• Frais de mainlevée d’hypothèque si vous remboursez encore un prêt immobilier sur ce bien.

Cumulées, toutes ces déductions peuvent représenter plusieurs milliers d’euros; aussi, il convient de n’en négliger aucune.

L’agence PHAREIMMOBILIER se tient à votre disposition afin de vous assister dans votre projet de transaction immobilière ; depuis l’estimation jusqu’au calcul de la plus-value éventuelle, afin de vous permettre de connaitre le plus précisément et le plus tôt possible le solde net à attendre sur le résultat de votre vente.

          1. Premier semestre : immobilier sud des landes

Le marché immobilier du Sud des Landes reste actif mais il ne s’est pas envolé comme certains le pensaient. Le marché est sain, c’est à dire que les prix sont certes élevés mais cohérents et les acheteurs sont encore présents.  Cependant les chiffres des prêts immobiliers ont fortement baissé fin 2017 préfigurant un atterrissage en douceur de la demande.

        2.Les vacances d’été

 La période des vacances sur notre côte sud des landes est toujours un peu spéciale. Malgré l’afflux des touristes, les acheteurs du printemps laissent souvent place à des curieux ou des oisifs lors de jours de pluie qui s’occupent en visitant de belles maisons. Les délais de vente augmentent naturellement (dans l’immobilier sud des landes) surtout quand les biens ont été proposés à un prix élevé et n’ont pas trouvé preneur au printemps.

A part les riches acheteurs, la plupart des acheteurs normaux ont un budget limité. Si l’année dernière, les taux d’intérêts bas ont réussi à gommer pendant un moment l’impact de l’augmentation des prix,  ce n’est plus le cas désormais.  Les prix se trouvent donc face à un prix de marché qui va se trouver limité par la capacité d’investissement des acquéreurs sur la côte landaise qui se situe en moyenne entre 300.000 et 450.000€ pour une maison individuelle et entre 130.000 et 250.000€ pour un appartement.

Les ventes se font au prix du marché le plus souvent et les négociations sont jusqu’à présent plutôt favorables au vendeur. Mais comme toujours, les biens trop chers ne se vendent pas, les acheteurs sont avertis et autant ils sont prêts à signer très vite si le prix est cohérent autant ils prendront le temps de la réflexion si le prix leur semble trop élevé. Il y a en effet énormément de moyens de connaitre le prix de l’immobilier de nos jours et la majorité des acheteurs ont un budget limité.

        3. Immobilier sud des landes : les perspectives pour la fin de l’année

 Plusieurs experts prévoient un ralentissement des transactions immobilières pour cette fin d’année 2018. Qu’en sera-t-il vraiment ? Voici une revue des différents éléments pour vous permettre de vous faire une idée et définir si vous devez vendre avant 2019, car plusieurs éléments conjoncturels sont à prendre en compte

a) Le marché immobilier est un marché de stock :

Les gens qui ont acheté en 2017 et début 2018 et qui ont contribué au 18 mois exceptionnels de l’immobilier ne vont pas revendre immédiatement.

b) Le marché immobilier est cyclique par nature :

Marché d’offre et de demande, quand le marché penche trop d’un côté ou de l’autre, il finit toujours par se rééquilibrer : aujourd’hui il y a plus de demandes que d’offres, ce qui génère une hausse des prix . Une fois que les prix auront atteint un prix estimé trop haut par les acheteurs, les biens se vendront moins bien , les délais de vente augmenteront et une baisse des prix s’initiera ; or le point de bascule semble proche.

c) Les taux d’intérêts bas ne suffisent plus :

Les conditions de crédit et les taux bas ne compensent plus la hausse des prix. On peut encore négocier des taux à 1.65% sur 15 ans pour les meilleurs profils mais la réalité est plutôt un allongement des durées d’emprunt pour pouvoir répondre à l’augmentation des prix. La part des apports personnels diminue rendant les acquéreurs de plus en plus captifs de leur établissement de prêt.

d) Immobilier sud des landes : un décalage avec le pouvoir d’achat des ménages

Le redémarrage de l’inflation (+2,3% en juillet 2018) renforce le décalage qui devient important entre l’évolution du pouvoir d’achat et la hausse des prix des biens immobiliers ces derniers mois. Les écarts entre les prix de vente et les budgets des acquéreurs sont les plus importants sur les appartements en petites surfaces, qui sont souvent des résidences secondaires. La baisse des aides au logement limite l’accès à la propriété des primo-accédants. Le marché du logement neuf est déjà impacté par une baisse générale des prix à la vente.

e) L’état psychologique des ménages :

En complément des éléments conjoncturels, certains éléments psychologiques peuvent impacter le marché immobilier. Quel sera l’impact psychologique de la mise en place du prélèvement à la source sur les acheteurs ? Certaines réductions d’impôt ne seront plus présentes mensuellement mais feront l’objet d’un montant unique en Juin 2019. Cela peut déstabiliser les potentiels acquéreurs en début d’année. L’IFI , le nouvel impôt sur la fortune immobilière arrive et pourra impacter les acquéreurs potentiel de résidences secondaires qui représentent encore la moitié des transactions sur la côte landaise.

En conclusion, les experts s’accordent pour dire que si l’on a un projet de vente, il serait prudent de tenter de le réaliser avant 2019 !

NOTRE CONSEIL :

Pour vendre avant 2019, prenez contact avec notre agence, prévoyez une estimation de votre bien dès à présent. Cliquez ici pour accéder au formulaire d’estimation

Phare Immobilier : Immobilier sud des landes

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Phare immo – Agence immobilière Capbreton

Afin de se constituer un patrimoine et assurer ses vieux jours, vaut-il mieux investir dans la pierre, ou se laisser tenter par diverses solutions d’épargne proposées par les banques (dans le but de gagner de l’argent avec votre argent) ou par les assurances (profitant de l’inquiétude collective concernant nos futures retraites) ?

Après de longues réflexions, il s’avérerait que l’immobilier reste bien plus avantageux pour les 4 raisons principales suivantes.

• Tout d’abord, le principe de base reste que l’acquisition est financée entièrement (dans des cas plutôt rares) ou en partie (pour le plus souvent) par le locataire.

• Le bénéfice du temps fait augmenter la valeur du bien avec les années qui passent. Bien que ce bénéfice reste moindre en rapport à un placement moyennement risqué, il contribue en complément du financement par le locataire, à améliorer la rentabilité.

• La constitution d’un patrimoine immobilier permet également, dans une proportion croissante, de faciliter sa capacité à emprunter. Les banques se sentiront plus assurées avec un emprunteur qui bénéficie d’un patrimoine immobilier qu’avec un emprunteur disposant de liquidités importantes. Ces liquidités peuvent être dépensées rapidement. Alors qu’un bien immobilier peut être hypothéqué.

• De plus, pour peu que l’on soit bricoleur, doué pour la décoration, ou encore doté de bonnes idées (on a tous un talent caché) il est possible avec un peu de travail personnel de faire grimper le prix du logement.

Afin de bien comprendre, rien de mieux qu’un bon exemple :

M. DURAND à une capacité d’épargne de 300€ / mois

-Décision A : il investit 300€ mensuellement, sans frais d’entrée, dans un placement financier qui devrait lui apporter entre 3 % et 7 % de rentabilité brute par an.

-Décision B : Il emprunte 149500 € au taux de 1,20 % sur 20 ans afin d’acquérir un studio neuf à CAPBRETON, soit 145854€ +3646€ pour les frais de notaires (frais réduits à 2,50%)
Sa mensualité de crédit est de 700,00€ par mois, sa taxe foncière est de 50,00€ par mois (soit 600,00€ par an), ses charges de copropriété non récupérables sont de 30,00€ par mois. Soit un total de 780,00€ par mois. Le loyer encaissé étant de 480,00€ par mois, son effort d’épargne reste de 300€ mensuels

PLACEMENT FINANCIER / PLACEMENT IMMOBILIER
Hypothèses pessimistes :
rentabilité de 3 % pour le placement financier
Faible revalorisation de l’investissement immobilier d’1 % par an

Capital au bout de 20 ans : 97756€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 25756€

Valeur du bien au bout de 20 ans : 178000€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 106000€
rentabilité de 5 % pour le placement financier
Revalorisation de l’investissement immobilier d’1,5 % par an

Capital au bout de 20 ans : 121441€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 49441€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 124000€
rentabilité de 7 % pour le placement financier
Revalorisation de l’investissement immobilier de 2 % par an

Capital au bout de 20 ans : 151961€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 79961€

Total de sommes versées :
(300€ x 240 mois) = 72000€
Gain de l’opération : 144000€

Vous pouvez également faire le calcul sur une épargne et un prêt de 15 ans, les résultats resterons sensiblement les mêmes (dans des proportions légèrement moindres)

En vous remerciant pour cette bonne lecture et en espérant qu’elle a pu vous aider à prendre une décision primordiale.

Phare Immobilier – Agence Immobilière Capbreton

Gestion Locative dans les landes

Pourquoi faire appel à une agence pour gérer votre bien ?

La gestion locative peut-être parfois difficile à gérer car cela demande d’investir un temps conséquent et d’avoir de réelles connaissances dans l’immobilier, c’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs délèguent la gestion de leur bien à un professionnel.

Opter pour de la gestion locative dans les landes est souvent la solution la plus judicieuse car :

– Cela évite les tracasseries liées à la location du bien immobilier, comme la recherche d’un locataire, le prix de la location ainsi que tout l’aspect administratif souvent lourd…
– La problématique de la distance. Si vous avez investi un bien dans les landes et que vous habitez à plus de 100Km la gestion locative peut s’avérer être un choix de premier plan afin d’éviter des allers retours inutiles, fatigants et souvent coûteux.

Voici les 4 avantages principaux de la gestion location réalisée par un professionnel.

Expertise :

Le gestionnaire possède la compétence et la disponibilité requise pour effectuer un suivi rigoureux de votre bien. Il vous permet de bénéficier de son expertise et de ses conseils en matière de valorisation de votre bien, de fiscalité ou de gestion patrimoniale.

Législation :

Le fait de lui déléguer la gestion diminue grandement les risques de litiges avec le locataire confronté à un véritable professionnel au faite de la législation, des procédures.

L’Aspect Juridique

L’agence se chargera de tous les aspects juridiques tels que les contrats, les états des lieux, les congés des locataires, ou encore, le cas échéant, le recouvrement des loyers impayés.

Le temps :

La gestion locative est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui ont beaucoup de biens à gérer ou qui habitent loin du bien qu’ils louent. C’est un gain de temps considérable.

Contactez-nous et proposez votre bien en gestion locative

Disposant d’une expérience de 10 ans dans la gestion locative dans les landes, nos professionnels sauront faire fructifier votre patrimoine en toute sécurité.
Phare Immobilier – Gestion locative Landes, Capbreton, Hossegor, Seignosse et alentours

Il est possible depuis le début de cette année de changer de contrat d’assurance associé à son prêt.

Avant toute chose, qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

C’est une assurance, qui n’est pas officiellement obligatoire (mais les banquiers ne sont pas fous, ils analysent les garanties de remboursement avant d’accorder un prêt, et cette assurance en est une essentielle) mais qui est prescrite par les banques. Elle sert à couvrir les sommes dues en cas d’évènement imprévu grave. Encore faudrait-il savoir, et là est le but de cette petite note d’information, que l’emprunteur a le choix entre l’assurance de sa Banque ou celle d’un organisme concurrent à condition que le contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque.

Pourquoi changer d’assurance ?

Pour économiser des sous tiens ! Il est possible d’économiser des centaines voire des milliers d’euros. Par exemple un célibataire de 30 ans,  en pleine forme qui emprunte plus de 100 000 € peut économiser 4000 € environ sur le coût total du crédit (intérêts d’emprunt, frais éventuels de dossier et donc assurance). A savoir tout de même que si vous venez de signer le prêt, vous êtes engagés pour la première année.

Quand est-ce que je peux changer d’assurance ?

Depuis le 1^er janvier 2018, vous pouvez résilier votre contrat d’assurance n’importe quand, quelque soit la date de souscription de votre contrat. Vous devez adresser un courrier à votre assurance au moins 2 mois avant la date d’échéance.

Quelles sont les autres assurances ?

Vous pouvez faire appel à toute autre assurance pour vous aider……….ou à votre conseiller immobilier préféré.

Nous (si c’est bien à nous que vous pensez) pouvons vous mettre en relation avec un courtier partenaire spécialisé.

La vente d’un bien immobilier doit se vendre au bon prix et le plus vite possible.

Le vendeur peut vendre directement entre particuliers, ce qui met plus de temps car il doit gérer toute la partie administrative, ou passer par une agence. Dans cet article, nous mettons en avant les 3 avantages majeurs de la mise en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

L’agent immobilier vous fait gagner du temps (et le temps c’est parfois de l’argent !)

Il permet au vendeur de se libérer des galères administratives en s’occupant de nombreuses démarches pour la mise en vente de son bien. Il recherche les acquéreurs (et souvent finit par trouver le bon !), effectue les visites du logement.

Il peut, grâce à sa base de clients, vous proposer des acheteurs tout de suite, en plus de pouvoir investir des sommes importantes en publicité (sites internet, édition sur magazines spécialisés etc…)

Il connait son travail (être agent immobilier cela ne s’improvise pas !).

Grâce à la connaissance du marché local, il peut estimer assez précisément le prix du logement à vendre. L’analyse de nombreux autres paramètres lui permettant d’ajuster le prix (diagnostics, charges de copropriétés, la taxe foncière etc…).  Il sera à même de récupérer l’intégralité de ces éléments plus facilement qu’un simple particulier. Il fait aussi le lien entre le vendeur, l’acquéreur et le notaire en étant garant d’un bon suivi du dossier.

Eviter les visites de curiosité ou des personnes malintentionnées (malheureusement il arrive parfois que certaines visites servent de repérage !)

L’agence immobilière a en sa possession une base de données d’acquéreurs sérieux qui peuvent répondre aux critères du bien à vendre. De cette façon, l’agent immobilier s’évite de balader les rêveurs, les touristes et pire encore.

Pour conclure l’agent immobilier (quand il est bon) assiste le vendeur non seulement pour toutes signatures, mais aussi pour tout conseil lié à ses expériences passées.

Nous n’avons pas la prétention de nous prendre pour les meilleurs agents immobiliers du monde, mais dans la mesure où nous traiterons votre vente comme si nous vendions notre propre bien, nous ferons tout ce qui est possible pour atteindre vos objectifs.

Vous souhaitez vendre votre bien ? Contactez-nous !

Vous pouvez consulter les dossiers complets ici :

Capbreton

POP T0 – Population par grandes tranches d’âges

• Sources : Insee, RP2009 (géographie au 01/01/2011) et RP2014 (géographie au 01/01/2016) exploitations principales. En savoir plus

Hossegor

POP T0 – Population par grandes tranches d’âges

• Sources : Insee, RP2009 (géographie au 01/01/2011) et RP2014 (géographie au 01/01/2016) exploitations principales. En savoir plus

Seignosse

POP T0 – Population par grandes tranches d’âges

• Sources : Insee, RP2009 (géographie au 01/01/2011) et RP2014 (géographie au 01/01/2016) exploitations principales. En savoir plus